2월 23일 아이들을 위한 경제교실 (PF 편)

안녕하십니까?

어린이 여러분 즐거운 주말입니다.

즐거운 주말을 더욱 행복하게 만들어줄 경제교실 시작합니다.

 

오늘은 PF에 대해 이야기를 해보겠습니다.

PF는 Project Financing의 약자로 부동산금융이라고 부르기도 합니다.

만약 어린이 여러분이 어떤 지역에 땅과 건물들을 사서 전부 철거하고 새로 상가건물을 짓는다고 칩시다.

땅과 기존의 건물을 다 사서 상가건물을 새로 짓는 총 투자금액이 나중에 이 상가건물을 분양해서 받는 돈이 많다면 여러분들은 이익이겠죠?

그럼 일단 땅과 건물을 살 돈이 필요하고 건물을 짓는 돈이 추가로 더 필요할 겁니다.

그런데 사업을 시작하려고 봤더니 여러분이 가진 돈으로는 택도 없는 겁니다.

돈이 더 필요해서 대출을 받으려고 하는데 이때 돈을 빌리는 방법 중 하나가 바로 PF인 겁니다.

 

그럼 은행에 가서 돈을 빌려야 하는데 은행이 여러분의 뭘 보고 작게는 수십억, 많게는 수천억의 돈을 빌려줄까요?

여러분 같으면 여러분 같은 사람이 와서 부동산 사업하려고 하는데 돈 좀 빌려주세요 하면 그냥 빌려주겠습니까?

당연히 안 빌려줄 겁니다.

하지만 만약 미래에 이 사업으로 벌어들일 돈이 확실하다면?

그래서 원금뿐 아니라 이자까지 확실히 받을 수 있는 사업성이 있는 공사라면?

여러분들도 돈을 빌려주려고 할 겁니다.

맞습니다.

여러분을 보고 돈을 빌려주는 게 아니라 여러분이 추진하는 사업을 보고 빌려주는 겁니다.

일반적으로는 사업하는 사람의 신용이라든지 담보 등을 조건으로 빌려주는데 이 PF는 미래 들어올 돈을 보고 빌려주는 겁니다.

그래서 미래에 사업이 잘 마무리되서 돈이 제대로 들어오면 문제가 없지만 만약 지금처럼 부동산 가격이 내려가고 분양이 안 되면 PF는 부실채권이 되고 결국 돈 빌려준 사람이 파산하는 상황도 오게 되는 겁니다.

그리고 담보가 없기 때문에 더 높아진 리스크로 통산 대출보다 이자율이 더 높아서 사업 진행에 대한 부담도 큰 편입니다.

 

사업규모가 큰 만큼 기본적으로 부동산사업에는 많은 사람들이 참가하는데 그중 여러분들이 나중을 위해서라도 ㄲㄱ 알고 있어야 할 것들을 말씀드리겠습니다.

 

1. 시행사 -  부동산 개발사업을 하는 사람

2. 시공사 - 시행사가 고용해서 건물을 지어주는 건축회사

3. 대주 - 돈을 빌려주는 은행, 사람. 참고로 돈을 빌린 시행사는 차주라고 부릅니다.

4. 수분양자 - 나중에 이 건물을 전체 혹은 일부를 분양받는 사람

5. 신탁사 - 시행사가 사업을 전부 진행하기 어려워서 토지를 수탁받아서 개발계획, 시공사 선정, 분양/임대까지 완료한 후 일정 이익을 차감하고 다시 시행사에 수익을 돌려주는 회사

 

잘 보시면 시행사를 대행해서 신탁사가 사업을 진행하고 신탁사는 시공사를 고용해서 공사시키고 나중에 분양금을 받아서 건물 지어준 시공사에게 건축비주고 자기가 신탁해준 신탁비용 가지고 이 사업진행한다고 빌린 돈은 대주에게 주고 남은 돈은 시행사에게 주는 겁니다.

그렇게 크게 4명이 나눠먹는 사업인데 여기서 시공사는 책임준공의무라는 것을 지게 되는 경우가 대부분입니다.

책임준공의 의무는 약속된 기한까지 책임지고 공사를 제대로 마무리하겠다는 약정인데 시공사도 공사하려면 돈이 필요하니까 돈을 빌리게 되는데 이때 이 시공사가 건실하고 탄탄한 회사라는 것이 인정되면 신탁사가 보증을 서게 됩니다.

이런 형태를 책임준공PF라고 하는데 가장 일반적인 형태의 사업구조입니다.

 

현재 한국의 부동산 시장은 매우 불황입니다.

애초에 집값이 하락하고 있어서 거래량 자체가 그리 많지가 않고 그러다 보니 몇 년 전에 시작한 개발사업들이 분양이 잘 안 되서 PF가 전부 부실화되고 있는 실정입니다.

https://m.segye.com/view/20240220514592

[오늘의시선] 부동산PF 부실과 ‘4월 위기설’

그러다 보니 지금 정부에서는 PF 상환 만기일을 연장해주는 등으로 간신히 줄도산을 막고는 있지만 결국 터질  것은 터지게 되어 있다고 봅니다.

어린이 여러분, 부모님에게 혹시 부동산 PF 투자한 것 있냐고 물어 보세요.

그리고 부실화가 되었는지, 만약 부실화가 되었다면 손실이 얼마나 될 것 같은지, 그럼 우리 집은 얼마나 어려워질 수 있는지 등을 부모님과 이야기해보시기 바랍니다.

어린이 여러분들도 가정의 한 부분으로 가정 경제가 어떻게 흘러가는지 알아야 하며 거기에 따라 가정의 존립을 위해 본인이 무엇을 해야할지도 생각할 수 있어야 합니다.

그것을 위해 매일 저도 이러한 글들을 적는 것이구요.

 

읽어주셔서 감사합니다.

 

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2월 23일 경제동향

 

-1달러 당 1,333원(어제 1,329원)

  : 달러가 4원 상승했습니다. 엔비디아 실적 발표 후 미국, 일본, 유럽 전부 주식시장이 최고치를 찍었습니다. 그리고 지금 이 열기에 대한 경고가 계속 나오고 있는 중입니다.

 

-100엔 당 885.92원 (어제 883.38원)

  : 엔화가 2.54원 상승했습니다. 골드만삭스가 뽑은 일본 최고 주식 7, 일명 사무라이 7에는 도요타, 미츠비시, 아드반테스트, 도쿄일렉트론, 스바루, 스크린 홀딩스, 디스코가 있는데 이중에서 아드반테스트, 도쿄일렉트론, 스크린홀딩스, 디스코 등 4개가 반도체 장비 관련 회사입니다.

 

-국채 3년물 금리 3.374%(어제 3.42%)

  : 국채 3년물 금리가 3.2bp 상승했습니다. 

 

-국채 10년물 금리 3.468%(어제 3.424%)

  : 국채 10년물 금리가 4.4bp 상승했습니다.

 

-미국채 2년물 금리 4.67% (어제 4.69%)

  : 미국 2년물 국채 금리가 2bp 하락했습니다. CNBC가 뽑은 엔비디아 수혜주 탑 6에는 아드반테스트, 삼성전자, SK 하이닉스, TSMC, 마이크론, 베시 등이 포함되었습니다.

 

-미국채 10년물 금리 4.26%(어제 4.33%)

  : 미국 10년물 금리가 7bp 하락했습니다. 

 

-미국채 10년물 금리 - 2년물 금리차 -0.41% (이전 -0.32%) 

  : 미국 장단기 금리차가 9bp 확대되었습니다. 미국 금리가 하락하면 장단기 금리차가 확대되는 경향이 있습니다. 한마디로 시장이 좋아지면 금리차가 커진다는 뜻이죠. 큰 일입니다.

 

-금 1oz t(1 트로이온즈=31.1g) 당 2,045.8달러(어제 2,030.7달러)

  : 미국 달러 인덱스는 103.905로 하락했으며 금은 15.1달러 상승했습니다.

 

-브렌트유 1배럴(1배럴당 약 159리터) 당 81.58달러(어제 83.67달러)

  : 브렌트유가 2.09달러 하락했습니다.  

 

-천연가스 1 Mmbtu 당 1.582달러(어제 1.732달러)

  : 천연가스가 0.15달러 하락했습니다. 천연가스 대폭락했습니다. 앞으로 계속 날씨도 따뜻할 것이고 무엇보다 재고도 넉넉해서 당분간 호재가 없는 상황입니다.

 

-1 비트코인 당 50,825.6달러(어제 51,320.4달러)

  : 501.8달러 하락했습니다.  

 

끝.